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Simple révision du loyer par application de l'indice de référence des loyers (IRL)

Reconduction tacite du bail

En cas de reconduction tacite du bail, résultant de l’inaction du propriétaire comme du locataire, il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat écrit, les clauses du nouveau bail restant identiques aux précédentes.

Le propriétaire ne peut alors augmenter le loyer de relocation que sur la base de l'IRL et sous réserve qu'une clause de révision ait bien été inscrite dans le bail initial.

Si ce n'est pas le cas, il faut renouveler le bail pour prévoir cette clause d'indexation.

En cas de reconduction tacite du bail, résultant de l’inaction du propriétaire comme du locataire, il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat écrit, les clauses du nouveau bail restant identiques aux précédentes.

Le propriétaire ne peut alors augmenter le loyer de relocation que sur la base de l'IRL et sous réserve qu'une clause de révision ait bien été inscrite dans le bail initial.

Si ce n'est pas le cas, il faut renouveler le bail pour prévoir cette clause d'indexation.

Renouvellement formel de bail

En cas de renouvellement formel de bail, par un nouveau contrat écrit ou par un avenant, le loyer de relocation ne peut pas être augmenté par le propriétaire au-delà de l’évolution de l'IRL, sauf si ce loyer est manifestement sous-évalué.

En cas de renouvellement formel de bail, par un nouveau contrat écrit ou par un avenant, le loyer de relocation ne peut pas être augmenté par le propriétaire au-delà de l’évolution de l'IRL, sauf si ce loyer est manifestement sous-évalué.

Réévaluation du loyer de relocation

Conditions de réévaluation d'un loyer sous-évalué

Si le bailleur estime que le loyer était manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat. La proposition doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

Lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

2/3 de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

Si le bailleur estime que le loyer était manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat. La proposition doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

Lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

• 3 références dans les autres zones géographiques.

2/3 de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

• l’existence d’annexes éventuelles,

• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

• la période de construction de l’immeuble,

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Encadrement de la réévaluation du loyer dans certaines communes

Dans un certain nombre de communes, appartenant à 38 agglomérations où sont observées des hausses de loyer de relocation trop élevées, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés au cours des 12 mois allant du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

Dans un certain nombre de communes, appartenant à 38 agglomérations où sont observées des hausses de loyer de relocation trop élevées, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés au cours des 12 mois allant du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• la 1/2 de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail ;

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location (exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 EUR TTC, le loyer mensuel peut être majoré de 4000 EUR X 15 %, soit 600 EUR / 12 = 50 EUR).

À savoir :  il faut que le coût des travaux d’amélioration des parties privatives ou communes soit d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût est le coût réel TTC. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

À savoir :  il faut que le coût des travaux d’amélioration des parties privatives ou communes soit d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût est le coût réel TTC. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Notification au locataire

La notification au locataire de la proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions de l’article 17 c) de la loi de 1989 et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

La notification au locataire de la proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions de l’article 17 c) de la loi de 1989 et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Réponse du locataire

Le locataire peut

Le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci s'efforce de concilier les parties.

À défaut de conciliation entre elles, la commission rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties. La commission convoque alors le bailleur et le locataire et essaie de trouver un accord.  Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références.

La commission rend son avis dans un délai de 2 mois.

Si elle n’a pas constaté d’accord entre propriétaire et locataire, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Il fixe alors lui-même le loyer.

Le locataire peut

• soit accepter par écrit l’augmentation proposée,

• soit la refuser.

Le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci s'efforce de concilier les parties.

À défaut de conciliation entre elles, la commission rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties. La commission convoque alors le bailleur et le locataire et essaie de trouver un accord.  Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références.

La commission rend son avis dans un délai de 2 mois.

Si elle n’a pas constaté d’accord entre propriétaire et locataire, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Il fixe alors lui-même le loyer.

Attention :  si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. En effet, en cas de désaccord, si le juge n’est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l’IRL).

Attention :  si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. En effet, en cas de désaccord, si le juge n’est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l’IRL).