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Réalisation de la promesse de vente

La vente de terrains ne peut généralement être conclue qu'après l'achèvement des travaux prescrits par un permis d'aménager, à moins que le lotisseur n'ait été autorisé par le permis lui-même ou par un arrêté préfectoral à procéder à une commercialisation anticipée des terrains.

Après cette obtention, la promesse de vente peut prendre la forme soit d'un compromis de vente, soit d'une promesse unilatérale de vente.

Compromis de vente

Lorsque le lotisseur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier par exemple), ils doivent conclure un compromis de vente.

Cet acte engage définitivement le lotisseur et l'acquéreur.

La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.

Lorsque le lotisseur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier par exemple), ils doivent conclure un compromis de vente.

Cet acte engage définitivement le lotisseur et l'acquéreur.

La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.

Promesse unilatérale de vente

En revanche, lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en concluant une promesse unilatérale de vente.

Cet acte n'engage que le lotisseur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le bien.

Lorsque la promesse unilatérale de vente est directement réalisée par le lotisseur et l'acquéreur, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.

En revanche, lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en concluant une promesse unilatérale de vente.

Cet acte n'engage que le lotisseur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le bien.

Lorsque la promesse unilatérale de vente est directement réalisée par le lotisseur et l'acquéreur, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.

À savoir : dans les 2 cas, la promesse de vente peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.

À savoir : dans les 2 cas, la promesse de vente peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente doit indiquer :

• les coordonnées du lotisseur et de l'acquéreur,
• le descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte,
• l'existence du bornage du terrain,
• les servitudes qui pèsent sur le bien,
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
• le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
• la durée de validité de la promesse de vente,
• la date limite de signature de l'acte de vente,
• les conditions suspensives s'il en existe,
• et le délai de livraison du terrain.

En outre, lorsque la promesse de vente a été remise en main propre à l'acquéreur, cet acte doit reproduire l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation qui prohibe le versement d'argent pendant le délai de rétractation de 7 jours.

L'acquéreur doit également inscrire de sa main les mentions suivantes : remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du....

La promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des risques naturels et technologiques, du cahier des charges et du règlement de lotissement lorsqu'ils existent.

Signature

La promesse de vente peut être réalisée : 

• par un acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le lotisseur et l'acquéreur
• ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire.

Toutefois, un acte authentique est toujours exigé pour la signature d'un compromis de vente dès lors que sa durée de validité est supérieure à 18 mois.

Notification

La promesse de vente doit :

• être envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception
• ou être remise en main propre lorsqu'elle est conclue par l'intermédiaire d'un notaire.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le lotisseur, 1 pour l'acquéreur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Délai de rétractation

L'acquéreur qui a signé une promesse de vente peut revenir sur son engagement d'acheter le terrain dans un délai de 7 jours. Ce délai démarre à compter :

• du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente
• ou du lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente.

La rétractation doit être notifiée au lotisseur par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Somme à verser

Au moment de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur doit généralement verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie de la réservation du terrain. Cette indemnité ne doit pas excéder 5 % du prix de la vente.

Le lotisseur doit déposer cette somme sur un compte bloqué (auprès du notaire ou dans une banque) jusqu'à la signature de l'acte de vente.

Lorsque la vente n'est pas conclue pour des raisons tenant au lotisseur, l'indemnité versée doit être restituée à l'acquéreur dans un délai de 3 mois.

Si en revanche l'acquéreur se rétracte dans le délai de rétractation, l'indemnité versée lui est alors restituée dans un délai de 21 jours.

Attention :  aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.

Attention :  aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.