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Recours préalable du propriétaire avant la résiliation du bail

Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)
• ou à la personne qui s'est porté caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.

Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.

Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire

Envoi d'un commandement de payer

Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.

Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.

Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.

Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.

Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

• demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile
• et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Absence de paiement après le délai de 2 mois

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.

Résiliation judiciaire

Assignation du locataire en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).

Expulsion

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Cas de figure selon la présence ou non du locataire

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

• le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
• le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
• le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Attention : le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Attention : le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

• d'un squatteur,
• ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
• ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.